Contrato de arrendamento verbal: tem validade?

Um contrato de arrendamento verbal é muitas vezes uma alternativa encontrada face ao contrato de arrendamento por escrito. No entanto, esta tipologia de contrato pode trazer problemas de natureza fiscal e legal ao senhorio e também ao inquilino.

Ao longo deste texto da CSG Advogados ficará a saber que tipo de contrato de arrendamento é este, quais os riscos que corre e como pode solucionar da melhor forma eventuais problemas que possam surgir enquanto tem ativo um contrato de arrendamento verbal. 

O que é um contrato de arrendamento verbal?

Um contrato de arrendamento verbal é um acordo que acontece de forma informal e que não acontece por escrito. Neste acordo, ambos os lados envolvidos estão alinhados com situações como o valor da renda, o imóvel e a duração do contrato. 

Esta é uma prática comum em Portugal, nomeadamente quando se trata de arrendamentos antigos ou de imóveis familiares. No entanto, a existência deste tipo de contrato pode levantar problemas legais. 

Contrato de arrendamento verbal tem validade?

Sim. O contrato de arrendamento verbal é válido,mas de forma excecional. Segundo a lei (artigo 1069.º do Código Civil), os contratos devem ter até questões de menor importância expostas por escrito. 

No entanto, caso seja comprovado que as pessoas moram no imóvel, decorrente de acordo legal, as regras do arrendamento podem ser aplicadas. 

Quais os riscos do arrendamento verbal para senhorios e inquilinos?

Um contrato de arrendamento verbal pode trazer alguns riscos para ambas as partes, como:

Senhorio: dificuldade em exigir rendas em atraso, atualizar o valor da renda ou provar o prazo acordado;

Inquilino: falta de segurança na habitação, risco de despejo súbito e dificuldade em obter comprovativo de morada para efeitos fiscais ou de residência.

Em que condições o acordo verbal vale perante a lei?

Existem condições específicas onde o acordo de arrendamento verbal é válido perante a lei:

• Transferências bancárias regulares da renda;
• Testemunhos de vizinhos;
• Mensagens escritas entre as partes;
• Registos de consumo (água, luz, internet) em nome do inquilino.

Quando se provam tais evidências, pode ser considerado que houve um contrato de arrendamento verbal. Porém, continua a ser aconselhada a existência de um contrato de arrendamento por escrito. 

O que diz a lei hoje (art. 1069.º do Código Civil e Lei 13/2019)

Segundo o artigo 1069.º do Código Civil, o contrato de arrendamento verbal deve também ser celebrado por escrito, uma vez que é essencial para definir os direitos e as condições entre as partes envolvidas. 

No caso da Lei n.º 13/2019, esta reforçou as garantias no arrendamento urbano, e que obriga a comunicação do contrato à Autoridade Tributária. 

Caso não tenha um contrato escrito pode estar sujeito a coimas fiscais. 

Qual é a garantia que tem um contrato verbal?

Um contrato de arrendamento verbal tem garantias limitadas. No caso do inquilino, este tem apenas direito às garantias mínimas da lei, como o direito ao pré-aviso antes do despejo. 

No caso do senhorio, este não consegue provar a existência do contrato, o que complica a cobrança de rendas ou a mudança do valor da renda. 

Como posso provar um contrato verbal de arrendamento?

De forma a provar um contrato verbal de arrendamento, existem documentos que deve ter:

• Comprovativos de pagamento da renda;
• Correspondência eletrónica (e-mails, mensagens);
• Contratos de fornecimento de energia, água ou telecomunicações;
• Declarações de testemunhas que confirmem a existência do arrendamento.

Tais provas devem ser enviadas à Autoridade Tributária, à ACT ou em tribunal para validar a existência do contrato.

O que fazer se tem um contrato de arrendamento verbal?

Caso tenha um contrato de arrendamento verbal deve procurar formalizá-lo com a maior brevidade possível. Deve propor à outra parte envolvida a existência desse mesmo contrato por escrito. 

Caso a outra pessoa se recuse a formalizar o documento, pode fazer uma denúncia à Autoridade Tributária ou à Câmara Municipal, de forma a regularizar a situação e evitar futuras complicações legais.

Como denunciar arrendamento sem contrato?

Caso pretenda denunciar um contrato de arrendamento verbal, existem medidas que pode tomar:

• Denúncia à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), através do e-Balcão ou do Portal das Finanças;
• Pode ainda recorrer à Autoridade para as Condições do Trabalho (ACT), especialmente se houver situações de coação ou abuso.

Assim, o senhorio pode ser notificado da situação e proceder à regularização fiscal e contratual. 

Como pode um advogado apoiar em questões relacionadas com contratos de arrendamento verbal?

Um advogado é uma pessoa fundamental numa situação de existência de contrato de arrendamento verbal. Este profissional pode:

• Analisar as provas disponíveis e avaliar se o contrato verbal é reconhecível;
• Ajudar a formalizar um contrato escrito válido;
• Apoiar na denúncia ou regularização fiscal;
• Representar o cliente em casos de despejo, litígio ou cobrança de rendas.

Na CSG Solicitors conta com profissionais devidamente habilitados, sendo o melhor apoio para o aconselhar e para proteger os seus direitos. 

Conclusão 

Mesmo tendo validade em situações de exceção, o contrato de arrendamento verbal pode ser uma opção bastante arriscada. A partir do momento em que não existe um contrato por escrito, tanto o senhorio como o inquilino não estão protegidos de problemas fiscais e legais que possam surgir. 

A melhor opção passa por formalizar o contrato, que pode ser feito em acordo com a outra pessoa envolvida. Caso não haja consenso, um advogado é a melhor opção para que se chegue a um acordo e todas as partes envolvidas saiam a ganhar.