Obras no Imóvel Arrendado: Quem Decide e Quem Paga?

As obras em imóveis arrendados podem desencadear um conflito sobre quem tem a responsabilidade: se o inquilino ou se o senhorio.

Através deste artigo da CSG Advogados fique a saber sobre quem recai as devidas responsabilidades em obras em imóveis arrendados, sejam habitacionais ou não.

Qual é a base legal das obras no imóvel arrendado?

As obras no imóvel arrendado em Portugal seguem o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e o Código Civil. Estes dois documentos definem os procedimentos legais para a realização das obras e deixam claros os direitos e deveres dos inquilinos e senhorios.

Tipos de obras no arrendamento: o que conta como quê?

No que toca às obras no arrendamento, existem vários tipos que devem ser tidos em conta, tendo todos pontos de diferença entre si. Assim, destacam-se três tipos de obras:

Obras urgentes: necessárias para evitar danos graves ou garantir a habitabilidade do imóvel, como reparação de canalizações ou eletricidade.

Obras necessárias: manutenção essencial que preserva a utilização normal do imóvel.

Obras de melhoria: aumentam o conforto, valor ou estética do imóvel, mas não são essenciais para habitação.

Quais são as obras a cargo do senhorio?

Num processo de obras no arrendamento, existem tipos de intervenção na casa que ficam a cargo do senhorio, como:

Reparações urgentes e manutenção das estruturas essenciais (telhado, canalizações, eletricidade).
Obras que garantem segurança e habitabilidade do imóvel.
Melhorias que aumentem a qualidade ou valor do imóvel, se acordadas contratualmente.

Quais são as obras a cargo do inquilino?

O inquilino tem também alguns tipos de obras no arrendamento que ficam por sua conta, como é o caso de:

Obras de manutenção de dia-a-dia e pequenas reparações causadas, devido ao uso normal.
Obras ou modificações que não sejam essenciais, mas tenham sido aprovadas pelo senhorio.
Danos provocados por negligência ou mau uso, por parte do inquilino.

O que são obras urgentes e como pedir reembolso?

No que toca às obras no arrendamento num imóvel, existem as obras urgentes. Este tipo de obras são aquelas que podem resultar em danos de grandes dimensões caso não sejam reparadas o mais rapidamente possível.

De forma a pedir o reembolso das obras, deve fazer os seguintes passos:

Notifique o senhorio logo que possível.
Guarde todos os comprovativos de despesas com as obras.
Se não houver resposta, pode descontar nos custos da renda, mediante documentação, conforme o artigo 1035.º do Código Civil.

Quais as obras obrigatórias do senhorio por lei?

A lei dita que o senhorio deve seguir as seguintes obras obrigatórias:

Garantir que o imóvel é habitável e cumpre os requisitos legais de segurança e salubridade.
Manutenção das instalações essenciais (eletricidade, canalização, saneamento).
Reparação de danos estruturais ou acidentais que comprometam a utilização normal.

Quem decide as obras no imóvel arrendado?

O senhorio decide sobre obras de grande envergadura ou melhorias. No caso do inquilino, este pode pedir obras urgentes ou de melhoria.

Quem paga as obras no imóvel arrendado?

O pagamento das obras no arrendamento dependem de quem tem responsabilidade sobre as mesmas. O senhorio cobre obras essenciais e urgentes, enquanto que o inquilino é responsável pelas obras de dia-a-dia.

O inquilino pode fazer obras sem autorização do senhorio?

Não. Realizar obras no arrendamento sem autorização podem ser ilegais, exceto se forem obras urgentes.

Procedimentos práticos para realizar obras no imóvel arrendado

Para realizar obras no imóvel arrendado deve fazer os seguintes procedimentos:

Identificar o tipo de obra.
Notificar o senhorio por escrito e aguardar autorização.
Guardar orçamentos e faturas.
Realizar a obra de forma a minimizar danos e cumprir normas legais.
Comunicar conclusão e fornecer comprovativos ao senhorio.

O que conta como obra urgente?

As obras urgentes define-se como:

Conserto de canalização ou esgotos que impeçam o uso da casa.
Problemas elétricos que coloquem em risco a segurança de quem habita na casa.
Danos estruturais que possam causar acidentes de pequenas ou grandes dimensões.

Posso descontar o custo das obras na renda?

Sim. Caso sejam obras no arrendamento urgentes onde o senhorio não dá resposta, pode depois ser deduzido no valor da renda. Porém, deve ter anteriormente seguido os passos:

Notificado previamente o senhorio.
Guardado comprovativos de pagamento.
Limitar o valor ao que realmente foi gasto nas obras.

E se o senhorio se recusar a fazer obras necessárias?

Caso o senhorio se recuse a fazer obras no arrendamento que sejam essenciais:

Pode recorrer ao tribunal para que as obras sejam feitas.
Pode ser autorizado pelo tribunal que o inquilino pague as obras mas depois sejam reembolsadas pelo senhorio.

No arrendamento comercial as regras mudam?

Sim. No arrendamento comercial as regras mudam:

As regras podem ser negociadas no contrato.
O inquilino pode ser o responsável por obras de manutenção ou de melhoria.
O senhorio deve garantir a segurança do espaço.

Arrendamento não habitacional: obras em lojas e escritórios

No que toca ao arrendamento não habitacional, como obras ou escritórios, existem regras que devem ser tomadas em conta:

O senhorio tem a responsabilidade das obras essenciais.
O inquilino é o responsável por obras de estética ou estruturais.

De forma a saber mais sobre quem tem a responsabilidade pelos vários tipos de obras, seja em edifícios habitacionais ou não habitacionais contacte um advogado. A CSG Advogados tem profissionais prontos para lhe dar todas as respostas que precisa, seja inquilino ou senhorio.

Conclusão

As responsabilidades sobre obras em imóveis arrendados dividem-se entre o senhorio e o inquilino. No caso de obras urgentes, que necessitam de ser feitas com a maior rapidez possível é o senhorio quem assume, mas obras estéticas ou de dia-a-dia ficam a cargo do inquilino.

Caso o inquilino não tenha resposta do senhorio no pagamento de determinadas obras, pode fazer a reparação e depois descontar na renda. Para isso deve guardar consigo todos os comprovativos da obra.