Direito de Preferência: Quando pode ser exercido

Já ouviu falar no direito de preferência? Esta é uma área do direito imobiliário que faz com que determinadas pessoas tenham prioridade na compra de um imóvel.

Ao longo deste artigo da CSG Advogados ficará a saber mais sobre as vantagens do direito de preferência e de que forma pode usufruir do mesmo.

O que é o direito de preferência?

O direito de preferência é um direito legal ou contratual que dá a determinadas pessoas a prioridade na compra de um imóvel, em igualdade de preço e condições oferecidas por outro comprador.

Direito de preferência do arrendatário: quando pode ser exercido

Um inquilino tem direito de preferência em situações específicas:

Quando a habitação que ocupa for colocada à venda.
Quando se trata de arrendamento de longa duração e o contrato esteja em vigor.
O senhorio é obrigado a notificar o arrendatário, indicando preço e condições da venda.

Direito de preferência dos comproprietários

Quando existe propriedade conjunta, se um dos proprietários quiser vender a sua parte da propriedade, os restantes têm prioridade na compra.

Direito de preferência em prédios rústicos: terrenos confinantes

Nos prédios rústicos, os proprietários têm direito de preferência. Tal situação acontece com a finalidade de evitar o fracionamento excessivo.

Direito de preferência na RAN

A Reserva Agrícola Nacional (RAN) também prevê situações de direito de preferência. Se um terreno inserido na RAN for vendido, os proprietários confinantes podem exercer preferência, e em certos casos o próprio Estado ou entidades públicas podem intervir para garantir a proteção agrícola.

Municípios e entidades públicas: quando têm direito de preferência

As câmaras municipais, o Estado e outras entidades públicas têm direito de preferência em áreas estratégicas, nomeadamente:

Imóveis classificados como património cultural.
Imóveis em zonas de reabilitação urbana.
Prédios em áreas de utilidade pública.

Nestes casos, a escritura só pode ser realizada após comprovar que foi dado conhecimento à entidade pública.

Direito de preferência dos co-herdeiros

No que toca ao direito de preferência de co-herdeiros, quando se trata de uma herança, se um dos herdeiros quiser vender a sua parte a terceiros, os restantes herdeiros têm direito de preferência.

Servidão legal de passagem: preferência do prédio serviente

Quando existe uma servidão de passagem, o proprietário do prédio tem preferência na compra do prédio dominante (o que beneficia da passagem), e vice-versa. Este mecanismo serve para simplificar e evitar problemas no futuro.

Como exercer o direito de preferência (passo a passo prático)

De forma a exercer o direito de preferência, existem passos que deve dar, tais como:

Receber a notificação formal do proprietário, com preço e condições da venda.
Verificar prazos (em regra, 30 dias para responder).
Responder por escrito (carta registada ou notificação judicial avulsa) a declarar a intenção de exercer a preferência.
Efetuar o pagamento nas condições propostas.
Se o proprietário não respeitar o direito de preferência, pode ser possível intentar ação judicial para anular a venda.

Quando se aplica o direito de preferência?

Aplica-se sempre que a lei ou contrato assim o determinar. Casos típicos:

Venda de imóveis arrendados.
Venda de quotas de compropriedade.
Venda de terrenos agrícolas confinantes.
Transmissão em heranças.

Como evitar o direito de preferência?

Caso pretenda evitar o direitos de preferência, saiba que o pode fazer e que para isso existem várias formas como:

Vender a um preço que o preferente não esteja disposto a pagar (mas tem de ser real, sob pena de fraude).
Esperar pelo fim do arrendamento, caso se trate de inquilinos.
Solicitar renúncia ao direito de preferência.

Como tirar o direito de preferência?

Em regra, não se pode “eliminar” um direito de preferência legal (ex.: de inquilinos ou herdeiros). Mas em contratos privados pode não ser incluída cláusula de preferência.

Nos casos legais, só o legislador ou renúncia válida do preferente pode afastar esse direito.

É obrigatório direito de preferência?

Sim, sempre que a lei o prevê. O proprietário é obrigado a respeitá-lo, sob pena de nulidade da venda.

Quando é que um inquilino tem direito a preferência?

Um inquilino tem direito de preferência sempre que a casa arrendada seja vendida, desde que:

O arrendamento esteja válido.
O contrato seja de longa duração.
O inquilino resida permanentemente no imóvel.

Qual é o prazo do direito de preferência?

O prazo normal é de 30 dias após a notificação, mas pode variar consoante o tipo de direito.

Quando é que a câmara exerce o direito de preferência?

A câmara exerce direito de preferência em situações como:

Áreas de reabilitação urbana (ARU).
Imóveis classificados ou em vias de classificação.
Áreas com planos municipais que justifiquem intervenção.

Como saber se existe direito de preferência?

Para saber se existe o direito de preferência, deve seguir os seguintes pontos:

Contactar o consultando da Conservatória do Registo Predial.
Confirmando junto da Câmara Municipal se o imóvel está em área de reabilitação urbana ou património protegido.
Verificando o contrato de arrendamento.
No caso de heranças ou compropriedade, recorrer aos demais titulares.

Como pode um advogado auxiliar nas questões de direito de preferência?

Ter um advogado é muito importante, uma vez que o ajuda em questões burocráticas ligadas ao direito de preferência.

Este profissional assegura-se que os prazos são cumpridos, representa os envolvidos em questões judiciais, ou até encontra soluções contratuais de forma a evitar litígios.

Para mais informações contacte a CSG Advogados. Com a CSG Advogados tem acesso a profissionais habilitados a dar-lhe todo o apoio que necessita no que toca ao direito de preferência.

Conclusão

O direito de preferência acontece quando alguém tem prioridade e mais-valias na compra de um imóvel. Por exemplo, um inquilino que veja a casa onde mora ser vendida e que tenha um contrato de longo prazo pode usufruir do direito de preferência.

De forma a saber se tem direito de preferência, deve contactar a câmara ou o registo predial. Pode ainda consultar o contrato.